不動産投資 中古戸建が最強な理由
少子高齢化と人口減少で 全国的に 空き家が爆増中！
政府は、税金を取る、罰金を新たに作ることしか 能がないから
われわれ無名の庶民は 中古一戸建を 安く入手して 安く再生、
周辺のアパート、マンションの賃貸相場に比べて お得感があれば
小さい子どものいる ファミリーに 一軒家での子育て環境も
提供できる。
少子高齢化といっても、まだまだ 数千万人の人口と
子どもそのものが 日本からいなくなるわけではなく
いつの時代も 子育てファミリーは 存在し続ける。
さらには、今後、ますます貧困化が激化するので
家賃の安い戸建のニーズは ある。
収入が減っても、子どもがいれば、そこそこ広い家に住みたい。
となれば、古い、ボロい物件を ちょっとおしゃれな色、床、壁など、
安いけど 見た目おしゃれに仕上げれば、
入居者募集には 困らない可能性が高い。
さらには、戸建てには、以下のメリットもある。
① ファミリーは、子どもの通学、友達関係などが絡むので
主の転勤など、よほどのことがない限り、子どもが成人するまでは
住み続ける。
＝ 入退居の回数が少ないので リフォーム回数も少なくてすむ
② 子どもが元気なほど、マンション（区分所有）、アパートだと
騒音問題が気になり、親御さんは 周囲に萎縮するか？
開き直って、近隣トラブルになるか？
悩みが尽きない。
→ 同じ家賃なら、マンション、アパートより、１戸建に住みたい。
③ だらしない独身男でなく、ファミリーが 探し出してくれる可能性が高い
独身男は、広い１戸建を望んでない
独身男の生活保護者は ロクなもんじゃない。
仕事、人生設計、アルコール中毒、精神病・・・
よく「世の中に絶対はない」なんて言うが、私の知る範囲で
「独身男の生活保護者は 意固地だったり、口先八丁だったり、性格偏向や、
約束の反故など 当たり前。そもそも 人間失格な態度、行動という意識すら
ない」
万一、独身男が来ても、戸建て賃貸の入居付けの際、
自分の判断で 断れる。
④ 水漏れ事故、他 物件の損壊が 自分の裁量で可能
区分所有で 水漏れ事故が起きると たいへん。
また 火災保険のように、保険のカバー範囲でなく、
オーナーが 損害賠償で破産、などの悲惨な例もある。（※)
その点、中古戸建は、ボロければ 値切った指値で 安く入手。
入居付け前に、リフォームをかければ
致命的な事故は、回避可能だ。
シロアリ、水周りの不具合を しっかりチェック、修繕しておこう。
また 中古の木造は、評価額が無くなっても、
そうそう簡単には 壊れない。
雨漏り、シロアリ、床下の湿気対策をしっかりすれば、
長持ちする。
特に 1970年代以前の 古い家で、
しっかりしていれば、お宝物件になりうる可能性は高い。
というのも、姉歯設計の耐震偽装など手抜き物件や、
マンションのコンクリートに 海砂利を混ぜる、などの
トンデモ物件は、 1980年代後半以降で、
かえって昭和の古い家は
当時の大工が、腕前を発揮して、しっかり作っていたことが多い。
小さい家でも、柱の数が少ない、なんてこともないし、
特に、地域の工務店が建てた家なら、見た目の古さよりも
長持ちする可能性が高い。
日本の木造建築は、世界一！
最古の木造建築 法隆寺 創建 607 年 築 1416 年め！
鉄筋コンクリートビル 霞ヶ関ビル
1968年 4月12日 完成 三井不動産
鹿島・三井建設
現存する最古の 高層ビル
ホテル・ニューオータニ 1962年 竣工
大成建設
※ 健美家 記事
自己破産した人も！ 火事より怖い漏水トラブル
被害額8,000万円、無借金の区分マンションの漏水事故で破産した実例
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私は本当に 幸運だ。
父は マンション嫌いで、地べたを好んだ。
集合住宅でなく 一戸建。
まさに、昭和時代の「一国一城の主」を体現した。
お店を手伝いながら、さまざま人生に起きる局面で
よく父に相談したし、子どもである私の質問、疑問に
本当によくこたえてくれたし、教えてくれた。
当時から
「マンションなんて、1階の人以外は、空中に住んでるのと同じ。
一世帯あたりの土地なんか、階数が多いほど、めちゃくちゃ狭くなる。
何十年、建て替えないで保つのか？ わからないけど、
関東大震災とかで 壊れちゃったら、1世帯あたりの土地なんて、微々たる面積。
保険で足りない分は、さらに 自己資金を持ち出さないと、建て直すこともできない。
お母さんは『貧乏ったらしく、マッチ箱みたいな 小さい家ばかり』なんていうけど、
一戸建なら、最悪、崩れちゃったら、更地にして、新しく建て直す、というのも、自分の判断だけで、誰に遠慮しなくてもいい」
かっこいいピカピカの高層マンションなど、目もくれず、
ボロかろうが、古かろうが、一戸建が絶対いい！
雨露しのげて 地震、台風でも壊れないなら、古い、ボロいは関係ない。
2023/3/26
みーやんの紹介で ヴァンテ・コンサルタントの 藤本氏に、神谷の売却の際、お願いしたっが、藤本氏は、葛飾区のアパートを所有していた。
2010年の話だ。
当時、まだ 中古一戸建が 不動産投資にいい、ということが
あまり実感できず、自分が住んでいる 志茂の借地権物件で思っていたのが
「いざ、自分が住むときに、入居者がスムーズに出て行ってくれない」
「ひさしを貸して、母屋を取られる」
の話みたいな リスキーなイメージがあった。
神谷を売却し、１ルームの3階建アパートにする案を
藤本氏が設計してくれたのだが、建て替える建設費は、土地を担保に
ローンを借りる、ということになる。
介護離職していて、すでに銀行与信が棄損していた私には、
「別の場所の、中古アパートか？ 区分マンションを買う」
ことを勧められた。
実際に、予算で買える範囲を探したら、
川崎の工場地帯とか、葛飾区の下町とか
そのあたりのアパート、マンションの区分所有だった。
1981年の建築基準法改正前の 建物を
いくつか現地視察したが、
川崎駅前のマンションは、白い壁面に 赤錆が模様のようについてて、
いずれ、配管工事費とかかかれば、家賃がフッ飛びそうだったので、
やめた。
また 神谷の家は、水道管が 一分、隣地の下を通っていたので、
売却の際、その配管を止めて、新たに本管とつなぎなおす必要があり、
建物の解体費は、現況渡しで、かからずに済んだものの、
水道管工事で 120万円くらい、売主である私が負担することになった。
神谷も、志茂も 隣との境界トラブルがあった。
また、志茂は 以前、貸していた つくば興業が
原状回復に金がかかるほど、傷んでいて、
お店で忙しかった父は、交渉するより商売、
（また父は、私を含めて、子ども４人が、ドカタに脅される、というリスクも考慮したのかも）結局は、家賃収入が 退去後の復帰に消えた、という話をしていた。
境界トラブル
退去後の現状回復の莫大な負担
そんな体験から、私も
知らない土地での不動産運営に、気がのらなかった。
また 阪神淡路大震災で
マンションを 30年、35年ローンで買った人々が、
２重ローンで苦しんだ、という話が、忘れられず
それに 私の前向きな姿勢は崩された、ともいえる。